Grundstücksrecht & Übergabevertrag

Verträge über Grundstücke bedürfen der notariellen Beurkundung. Gleiches gilt für Optionsrechte, in welchem sich z. B. der Käufer das Recht zum Erwerb eines Grundstücks sichern möchte. Die Beurkundungspflicht kann sich auch dadurch ergeben, dass Bauverträge mit einem Grundstückserwerb gekoppelt werden.

Mit Protokollierung des Grundstücksvertrages beim Notar wird der Erwerber nicht automatisch Eigentümer. Erforderlich ist vielmehr eine Eintragung im Grundbuch. Erst mit dieser Grundbucheintragung geht das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber über. Üblicherweise erfolgt die entsprechende Abwicklung und Veranlassung der Grundbucheintragung durch den Notar.

Im Zeitraum zwischen Abschluss des notariellen Kaufvertrages bis zur Eintragung kann der Eigentumsverschaffungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert werden.

Grundstücke können mit Grundschulden belastet werden. Grundschuldgläubiger sind regelmäßig Banken. Hintergrund der Grundschuldeintragung sind regelmäßig Finanzierungen. Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit. Im Verwertungsfalle kann der Grundschuldgläubiger die Zwangsvollstreckung des Grundstücks veranlassen. Hierbei kann die Grundschuld bereits von Anfang an in vollstreckbarer Form eingetragen werden. Der Gläubiger kann dann sofort die Zwangsvollstreckung in das Grundstück veranlassen und muss nicht noch gesondert einen gerichtlichen Vollstreckungstitel erwerben.

Auf Antrag des Grundstückseigentümers können im Grundbuch eingetragene Rechte gelöscht werden. Erforderlich ist eine Bewilligung des Berechtigten. Erforderlich ist in der Regel eine öffentliche Beglaubigung der entsprechenden Erklärungen.

Grundstücksübergaben erfolgen regelmäßig ohne Gegenleistung. Die Motivation für derartige Übergabeverträge kann sehr unterschiedlich sein, z.B.:

  • Unterstützung naher Angehöriger,
  • steuerliche Aspekte,
  • wirtschaftliche Hintergründe,
  • erbrechtliche Motive.

Hier gilt es, die genaue Interessenlage der Beteiligten zu ermitteln. Je nach Interessenlage können Rückforderungsrechte vereinbart werden, z.B. wegen:

  • Vorversterbens des Beschenkten
  • Vermögensverfall
  • Verfügung/Belastung ohne Zustimmung des Schenkers/Übergebers.

Im Falle der Verarmung oder groben Undanks besteht ein gesetzliches Rückforderungsrecht. Dieses wird in der Praxis nicht selten von den Sozialbehörden geltend gemacht.

Im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundstücken wird häufig zu Gunsten der Übergeber ein Wohnungsrecht vereinbart. Das Wohnungsrecht ist - im Vergleich zum Nießbrauchsrecht - eingeschränkt und bezieht sich nur auf bestimmte Räume. Diese müssen klar definiert werden. Zu regeln ist auch, ob das Wohnungsrecht durch Dritte ausgeübt werden darf.

Zusammen mit der Wohnungsrechtsbestellung werden häufig weitere Rechte (z.B. Pflege und Aufwartung, Versorgung, Rentenzahlungen) vereinbart.

Teilweise behalten sich die Übergeber ein Nießbrauchsrecht vor. Das Nießbrauchsrecht ist (im Gegensatz zum Wohnungsrecht) umfassend. Die konkrete Ausgestaltung des Nießbrauchs erfolgt regelmäßig unter Berücksichtigung steuerlicher Aspekte, da die steuerlichen Auswirkungen erheblich sein können. Regelungsbedürftig ist auch die Tragung der laufenden und außerordentlichen Kosten des Objekts (z.B: Reparaturen, Versicherungen, Betriebskosten). Die Gestaltungsmöglichkeiten sind sehr vielfältig.